La promotora de la queixa manifesta que l'octubre de 2002 va entregar un aval bancari a l'Ajuntament del Bruc per a garantir les obres d'urbanització d'una finca situada a Montserrat Parc. Tanmateix, aquestes obres mai no es van arribar a fer. Al 2006, la promotora es va vendre l'habitatge i ha reclamat la devolució d'aquest aval, tant verbalment com per escrit, a l'Ajuntament, però no ha rebut cap tipus de resposta.
En l'informe tramès per l'Ajuntament del Bruc en relació amb aquesta qüestió, el consistori posa de manifest la seva voluntat de retornar l'aval una vegada sigui ferm l'acord del Ple de data 8 de novembre de 2010, pel qual s'aprova inicialment el canvi de modalitat del sistema d'actuació de reparcel·lació, de conservació a cooperació.
Tanmateix, arran de l'estudi d'aquest cas, el Síndic ha arribat a les conclusions següents:
En primer lloc, cal partir de la premissa establerta en les diferents lleis d'urbanisme que s'han anat succeint segons la qual no està permès edificar en els terrenys que no tenen la consideració de solars perquè no disposen dels serveis urbanístics exigits per la normativa aplicable en cada cas. Tanmateix, sempre s'ha previst com a excepció a aquesta limitació la possibilitat d'edificar en aquests terrenys si simultàniament s'executen les obres d'urbanització.
La Llei d'urbanisme 2/2002, de 14 març, que era la llei vigent en el moment en què es va constituir l'aval objecte d'aquesta queixa, establia en l'article 41.1 que ?el sòl urbà pot ésser edificat, d'acord amb les determinacions del planejament urbanístic, i mitjançant l'atorgament de la llicència d'edificació corresponent, si assoleix la condició de solar. Nogensmenys, s'admet que les obres d'edificació siguin simultànies a les d'urbanització o de reurbanització, si prèviament es presta la garantia i s'executen els elements d'urbanització que siguin determinats per reglament?.
En aquest sentit, el Reglament de gestió urbanística, el qual va ser aplicable mentre no es va aprovar i va entrar en vigor el Reglament parcial de la Llei d'urbanisme, establia en l'article 40.1 que ?per autoritzar en sòl urbà l'edificació de terrenys que no tinguin la condició de solar i no s'incloguin en polígon o unitats d'actuació, caldrà, com a garantia de les obres d'urbanització:
a) Que en la sol·licitud de llicència el particular interessat o, en el seu cas, l'entitat administrativa, es comprometi expressament a l'edificació i la urbanització simultànies.
b) Que es presti fiança, en qualsevol de les formes admeses per l'administració local, en quantia suficient per garantir l'execució de les obres d'urbanització en la part que correspon.
c) Que en l'escrit de sol·licitud de llicència es comprometi a no utilitzar la construcció fins que no estigui acabada l'obra d'urbanització i a establir tal condició en les cessions del dret de propietat o d'ús que es duguin a terme per a tot o part de l'edifici.?
El Reglament parcial de la Llei d'urbanisme 2/2002, aprovat pel Decret 287/2003, de 4 de novembre, parla de les ?llicències d'edificació condicionades a l'execució simultània d'obres d'urbanització? i, entre altres requisits per a la concessió de la llicència, estableix la necessitat que ?l'interessat es comprometi per escrit en el moment de demanar la llicència a no utilitzar l'edificació fins a l'acabament de les obres d'urbanització que atorguin als terrenys la condició de solars [...], així com a fer constar aquest compromís tant en les transmissions de la propietat com en les cessions de l'ús de tota l'edificació o parts d'aquesta, condicionant-les a la subrogació per part de l'adquirent o cessionari?. L'article 77.5 diu que les condicions imposades en la llicència d'edificació ?s'han de fer constar en el Registre de la propietat? i afegeix que l'executivitat de la llicència ?resta condicionada a que s'acrediti la constància d'aquestes condicions en el Registre de la propietat?.
Així mateix, quant a la llicència de primera utilització o llicència de primera ocupació, cal recordar que la seva funció és autoritzar l'ús de la construcció després de comprovar que aquesta s'ha fet d'acord amb les condicions imposades per la llicència d'obres. Atès això, el Reglament esmentat preveu en l'article 77 pel qual regula la simultaneïtat de les obres d'edificació i de les obres d'urbanització, que l'atorgament de la llicència de primera utilització ?requereix el compliment dels compromisos assumits?. L'incompliment d'aquests compromisos fonamenta entre altres efectes segons aquest article, ?l'adopció de les mesures adients per impedir els usos de l'edificació?.
Pel que fa a la normativa municipal, l'article 71 de les Normes subsidiàries del Bruc estableix que es poden autoritzar les obres en els terrenys que no disposen de tots els elements d'urbanització amb unes condicions. Aquestes condicions són: cal dipositar, en metàl·lic o en garantia, el total de l'import dels elements d'infraestructura que manquin, l'obligació d'executar simultàniament les obres d'urbanització i la inscripció d'aquesta obligació per nota marginal en el Registre de la propietat.
En resum, de la normativa esmentada en podem extreure que, per poder edificar en terrenys que no tenen la condició de solars, s'han de donar les premisses següents:
1. La llicència s'ha de condicionar a l'execució simultània de les obres d'urbanització.
2. S'ha de garantir l'obligació d'urbanitzar, és a dir, el compliment d'aquesta obligació.
3. S'ha d'inscriure aquesta obligació en el Registre de la propietat per advertir tercers adquirents de bona fe.
4. No es pot concedir la llicència de primera ocupació fins que no s'hagi complert el condicionant de la llicència, és a dir, fins que no s'hagin executat les obres d'urbanització.
Consegüentment, i pel que fa al cas concret d'aquesta queixa, si l'Ajuntament ha atorgat llicència de primera utilització i, per tant, ha considerat que el condicionat de la llicència s'ha complert, ha d'atendre immediatament la sol·licitud de devolució de l'aval, en tant que no té sentit mantenir la garantia de l'obligació d'urbanitzar.
En aquest punt, el Síndic finalitza la seva intervenció en aquest assumpte i arxiva aquest expedient.